Nicht-fungible Token (NFTs) sind in aller Munde. Obwohl sich die meisten Projekte derzeit auf Kunst oder statische Bilder konzentrieren, geht das Potenzial der Technologie weit darüber hinaus. Eine Analyse von NFTs und Blockchain auf dem Immobilienmarkt.
Obwohl der Begriff Tokenisierung weithin diskutiert wird, bleibt er vage und erhält je nach Kontext unterschiedliche Bedeutungen. Im Zusammenhang mit Immobilien bezieht sich die Tokenisierung entweder auf die Darstellung von Einheiten oder Anteilen an einem unbeweglichen Vermögenswert oder auf die Verwendung eines einzigartigen, nicht fungiblen, Blockchain-basierten Tokens zur Darstellung einer (einzelnen) Immobilie. Während sich der erste Anwendungsfall auf Liquidität und Teilinvestitionen konzentriert, zielt der zweite darauf ab, die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie zu erleichtern.
Die Digitalisierung von Unternehmensvermögen
Dieser Ansatz zur Tokenisierung von Immobilien kann allgemeiner als die Digitalisierung von corporeal assets bezeichnet werden. Der Grundgedanke, der der Digitalisierung über NFTs zugrunde liegt, besteht darin, das vollständige rechtliche Eigentum an einer einzigartigen digitalen Datei zu übertragen, die beispielsweise im Rahmen eines Übertragungsprozesses zu einem Immobilienvermögen werden könnte, das durch ein digitales Token repräsentiert wird und den Transaktionsregeln eines Blockchain-basierten Smart Contracts unterliegt.
Dies könnte die zahlreichen Reibungen, die mit Transaktionen zwischen Parteien verbunden sind, erheblich verringern. Heute gibt es eine Reihe von Zwischenhändlern, von Maklern über Anwälte und Notare bis hin zu Grundbuchämtern. Diese Parteien sind im Allgemeinen damit beschäftigt, alle relevanten Immobilieninformationen zu beschaffen und zu organisieren. Der bruchstückhafte Zugang zu diesen Informationen verzögert und verkompliziert die heutigen Transaktionen. Eine digitalisierte Informationsinfrastruktur, möglicherweise gekoppelt an NFTs als digitaler Ankerpunkt.
Beispiele für tokenisierte Immobilienwerte
Im Zusammenhang mit NFTs und Immobilien liegt ein weiterer Schwerpunkt auf der digitalen Darstellung von Eigentumsrechten, die selbst zum Gegenstand einer Transaktion werden. Was bedeutet es genau, wenn ein Immobilienwert tokenisiert wird? Ein Beispiel hierfür wäre die Next Earth-Plattform. Dabei handelt es sich um eine auf NFT basierende digitale Plattform für den Erwerb von Grundstücken, auf der Nutzer sofort Land kaufen und verkaufen können. Die grundlegende Vision besteht darin, ein Metaversum aufzubauen, in dem Landtitel als NFTs gehandelt werden. Diese digitalen Grundstücke werden die Möglichkeit bieten, die Grundstückspreise zu erhöhen. Kurz gesagt, sie wollen ein DeFi-Ökosystem aufbauen, das als Einstieg in die Kryptowährung dienen soll, wobei der Schwerpunkt auf der gemeinnützigen Arbeit für die Umwelt liegt. Auch hier müssen wir wieder zwischen Tokenisierung als einer Form der alternativen Finanzierung und Tokenisierung als Schaffung eines nicht fungiblen digitalen Zwillings eines realen Vermögenswerts unterscheiden. Natürlich ist eine Kombination aus beidem technisch durchaus möglich.
Während das Next Earth-Projekt ein gutes Beispiel für Ersteres ist, sind sowohl das NTFA-Projekt als auch das britische Startup Mattereum Beispiele für Letzteres. Mattereum möchte das Vertrauen in physische Vermögenswerte über NFTs ermöglichen. Damit will Mattereum eine Brücke zwischen der virtuellen und der physischen Wirtschaft schlagen. Zu diesem Zweck schaffen sie einzigartige digitale Token, die das Recht verbriefen, ein Objekt physisch in Besitz zu nehmen. Ihr Ansatz unterscheidet sich von den rein digitalen NFTs dadurch, dass alle Token mit Garantien, Versicherungen und rechtlicher Durchsetzbarkeit ausgestattet sind, um Vertrauen in den Handel mit physischen Gegenständen (einschließlich Immobilien) zu schaffen.
Rechtliche Fragen im Zusammenhang mit der Tokenisierung von Immobilienvermögen
Bei der Untersuchung der Tokenisierung als Anlageinstrument ist eine Einzelfallprüfung erforderlich. Handelt es sich um eine Form von Miteigentum? Handelt es sich um einen verbindlichen Vertrag? Es stellen sich verschiedene rechtliche Fragen, z. B. die Debatte zwischen wirtschaftlichem und rechtlichem Eigentümer (einige Wissenschaftler sehen in der Tokenisierung eine treuhänderische Figur) und eine weitere Möglichkeit zur Entmaterialisierung des Eigentumsrechts. Verschiedene Finanzaufsichtsbehörden haben sich inzwischen zu ICOs und Token-Verkäufen geäußert. Vor allem aus der Perspektive des Verbraucherschutzes ist es notwendig, einen Rahmen zu entwickeln, der die Rechtsunsicherheit begrenzt.
In der Kryptowelt wird oft behauptet, dass das Fehlen eines Rechtsrahmens einen Vorteil für Erstanbieter darstellt. Im Gegensatz dazu richten Rechtswissenschaftler ihre Aufmerksamkeit zunehmend auf Token-Verkäufe und Kryptowährungen und machen deutlich, dass ITOs, ICOs oder andere Derivate nicht in einem rechtlichen Vakuum funktionieren. Heute ist unklar, wie die Regulierung aussehen wird. Mehrere Fragen müssen noch geklärt werden, darunter auch, wie die Tokenisierung mit anderen, etablierteren Grundsätzen des Wertpapier- und Grundstücksrechts interagieren wird. Es gibt eine Fülle von Finanzvorschriften, Steuervorschriften und Unternehmensgesetzen, die beachtet werden müssen. Verschiedene Finanzaufsichtsbehörden haben sich zu ICOs und Token-Verkäufen geäußert. Vor allem aus der Perspektive des Verbraucherschutzes ist es notwendig, einen Rahmen zu entwickeln, der die Rechtsunsicherheit begrenzt.
Andererseits können wir im Zusammenhang mit Immobilien eine Vielzahl von Verwendungsmöglichkeiten für NFTs erkennen. Das Fehlen formeller Eigentumsrechte schränkt die Verwendung von Grundstücken als Sicherheiten für den Zugang zu den Kreditmärkten ein. Ein solides Eigentumsrechtssystem ermöglicht es, dass sperrige Vermögenswerte in einem leichter zugänglichen Format verfügbar sind. Eine Repräsentation ist viel einfacher zu teilen, zu mobilisieren oder als Sicherheit für den Abschluss von Geschäften zu verwenden als der eigentliche physische Vermögenswert. De Soto bezeichnet dies in seinem berühmten Buch Das Geheimnis des Kapitals als "Fungibilisierung von Vermögenswerten". Nach De Soto besteht der Schlüsselmechanismus darin, den starren, sperrigen physischen Zustand eines Vermögenswerts von seinen wirtschaftlichen Eigenschaften und seinem Wert zu entkoppeln. Dies geschieht im Allgemeinen durch die Schaffung einer Repräsentation des Vermögenswerts. Durch die Schaffung einer fungiblen Repräsentation kann der Vermögenswert leicht zum Gegenstand einer Transaktion werden.
Konklusion
In dieser Hinsicht ist die Tokenisierung, genauer gesagt die NFTs, nichts Neues. Sie sind lediglich die digitale Form eines Mechanismus, den es schon seit vielen Jahrhunderten gibt, nämlich die Schaffung eines vertretbaren Eigentumsnachweises für einen entsprechenden Vermögenswert, der genutzt werden kann, um Sekundärmärkte effizienter und einfacher zu gestalten. Die oben beschriebene Anlageform der Tokenisierung ist eine weitere digitale und dezentralisierte Ausarbeitung der Sekundärmärkte. Der zugrundeliegende Mechanismus bleibt derselbe: ob der Vermögenswert durch eine notarielle Urkunde, einen Grundbuchauszug oder ein "nicht-fungibles" Token fungibel gemacht wird. Bei der Tokenisierung geht es hauptsächlich um die Digitalisierung eines bestehenden Prozesses.
In diesem letzten Sinne ist die Terminologie eines NFT vielleicht etwas widersprüchlich. Während er im Gegensatz zu fungiblen Token oder Münzen verwendet wird, besteht der zugrundeliegende Mechanismus, der im Immobilienkontext erreicht werden soll, genau darin, den zugrunde liegenden Vermögenswert fungibel zu machen. Ein NFT macht also einen Immobilienwert fungibel und digital. Anwendungsfälle wie das Mattereum-Projekt werden bahnbrechend für die Datenstrategie sein, die sie entwickeln, um eine Schnittstelle zwischen der digitalen und der physischen Welt zu schaffen. Diese Datenschnittstelle wird die Plattform sein, die wir benötigen, um unsere Ziele zu erreichen, zum Beispiel in Bezug auf die Kreislaufwirtschaft und den Klimawandel.
